융자 환경과 부동산

작년 말 5%까지 올랐던 모기지가 올해초 하향 곡선을 그리면서 4% 정도까지 떨어졌다. 이자율이 떨어져서 바이어에게는 첫 집 장만에 분명 좋은 기회인데 주택 마련이 그리 녹록치 않다. 더욱이 올해 이자율이 롤러 코스터처럼 오르락 내리락할 예정이라 주택 마련에 어려움을 겪을 것으로 예상된다. 그럼 지금의 융자 환경에서 왜 주택 구입이 어렵고 이를 어떻게 해결해야 할 지 알아보자.

첫째, 이자율은 내렸지만 그동안 가격은 지속적으로 올라 주택 구입 지수가 내려갔다. 처음 집을 장만하려는 바이어에게는 높아진 가격때문에 주택 선택의 폭이 줄어 들었다.  주택 가격 상승 속도가 다운페이먼트를 모아야 하는 기간보다 떠 빨라서 20%의 다운페이먼트를 마련하기 위해서는 평생을 기다릴 수도 있다. 이럴 경우 꼭 20%가 안되더라도 5-15%정도만 다운 페이먼트해서 컨벤셔널 융자로 집을 살 수 있다. 그러므로 포기하지 말고 융자 전문가와 여러가지 가능한 옵션을 위해 상담을 한다. 또 첫 집 바이어의 경우 최소 3.5% 다운만 하고 융자를 할 수 있는 FHA융자를 고려해 본다.

둘째, 내집 마련의 또 다른 복병은 턱없이 부족한 매물 수이다. 봄이 되어 본격적인 부동산 매매 시즌이 이미 지난 달 시작되었는데 매물 가뭄이 지속되고 있다. 모기지 이자율이 내려감에도 불구하고 막상 볼만한 집이 많이 없다는 점이다. 비싼 렌트비에 견디다 못해 첫 내집 마련을 할려고 하는데 매물이 적어서 주택 구입을 망설이는 바이어가 많다. 이럴 때 페이먼트의 예산에 맞추어 주택 구입을 하는 지혜가 필요하다. 당장 크고 비싼 예산을 초과하는 매물을 쇼핑하는 것보다 비록 적더라도 내가 들어가서 살 집이라면 되도록 빨리 구입하는 것이 현명하다. 예산을 초과하는 집을 쇼핑하기 시작하면 때로 시간 낭비이거나 정작 예산에 맞는 좋은 매물을 구할 기회를 놓칠 수 있기 때문이다. 

세째, 2016년에 FHA 융자 당국에서 주택 소유율을 높이기 위해 모기지 융자 심사를 완화했다. 그래서 최근 4-5년간 FHA 융자로 주택 구입을 한 수가 부쩍늘었다. 하지만 최근들어  FHA 융자 당국에서 향후 불거질 수 도 있는 채무 불이행 위험 요소를 줄이기 위해 심사 기준을 죄고 있다. 그러므로 FHA 융자로 주택을 구입하려는 구매자들은 되도록 모기지 융자 기준이 더 까다롭기 전에 주택 구입을 서두르는 것이 좋다.

네째, 집을 사고 파는 것에 거의 개인적인 이유가 있다. 직장 이동, 은퇴, 출산이나 이혼같은 가족 상황 변동, 학군 등 여러가지 이유로 주택을 사고 판다. 또는 모기지 페이먼트나 융자 관련 문제로 주택을 팔거나 사는 경우도 있다. 이자율이 올해 말 5%까지 다시 상승한다고 하는 전문가들의 견해에 비추어 본다면 바이어의 경우 되도록 빠르게 움직여 상반기 전에 주택 구입할 수 있기를 권한다. 

융자 환경과 부동산 시장은 서로 유기적으로 영향을 주고 받는다. 융자 조건 및 이자율 추이와 부동산 시장을 면밀히 살피면서 내게 필요한 주택 구입을 성공적으로 하길 바랍니다.


이상규 : (818)439-8949

김현숙 : (661)313-0977


글 : 이상규, 김현숙 에이전트
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