어프레이절(감정)

주택을 구입한 후 인스펙션이 끝나고 감정 절차가 마무리 되면 에스크로의 중간쯤 왔다고 보면 된다. 감정(어프레이절)은 부동산의 시장 가치를 결정하는 과정이다. 부동산 자체의 컨디션 또는 상태를 확인하는 홈 인스펙트와 달리 주로 부동산의 현재 시장 가치 즉, 달러로 얼마나 하는지를 결정하는 과정과 그 결과로 나온 가격에 대한 의견이 감정이다. 그런데 요즘처럼 부동산 호황기에 겪게 되는 현상 중 하나가 복수 오퍼와 이에 따른 감정가 문제이다. 바이어들이 복수 오퍼 때문에 웃돈을 주고 계약을 체결하는 경우가 많아진다. 정작 복수 오퍼를 뚫고 천신만고 끝에 에스크로에 들어갔지만 가파르게 오른 가격을 따라잡지 못한 감정 가격으로 인해 주택 매입을 포기하는 경우가 종종 일어난다.

아니라 다를까 지난 달 에스크로 중에 감정 문제가 불거져 셀러가 애를 먹은 적이 있다. 워낙 안정된 지역이라 최근 6개월동안 시장에 매물이 나오지 않았다.

즉 비교할 만한 매물이 없었다. 이 단지는 사이즈는 작지만 단지가 우수해 타 단지보다 높은 가격에 팔린다. 그래서 다른 동네에서 팔린 주택들의 매물과 그 차이점을 미리 분석해서 감정사에게 제시했다. 하지만 감정사가 단지나 동네를 고려하지 않고 기계적으로 사이즈와 방 개수만을 고려해 한참 낮게 감정가를 매기는 바람에 에스크로가 깨질 위험에 처했었다. 다행히 반박 절차를 거쳐 2차 감정을 하여 다행히도 에스크로를 잘 마쳤다.

감정사는 은행에 소속되어 있지 않고 독립적으로 감정을 행한다. 그리고 감정사는 보통 가격을 감정을 할 때 보수적으로 하기 때문에 때로 시장 가격을 잘 반영하지 못할 경우가 종종 있다. 지난 주에 바이어가 오퍼를 넣은 타운홈의 감정가가 구매가보다 만불 적게 나왔다. 같은 단지에 같은 사이즈의 타운홈이 2달 전에 팔린 것과 같은 가격으로 감정을 매겼다. 하지만 위치나 내부의 업그레이드를 전혀 반영하지 않고 보수적으로 감정을 매겼기 때문에 매매가보다 만불 적게 감정가가 나왔다. 바이어는 위치도 좋고 내부가 많이 업그레이드된 이 타운홈을 놓치기가 싫어서 셀러와의 딜을 요청했다. 다행히도 셀러와 바이어가 서로 5천불씩 양보를 해서 에스크로를 계속 진행하기로 했다. 이처럼 주택 감정가는 주택 거래 성공 여부를 결정하는 매우 중요한 요소이다.

바이어들이 인터넷을 이용해서 주택의 감정 가격을 알아보는 경우가 많다. Zillow를 비롯한 여러 부동산 사이트에 가보면 주택의 감정 가격에 대해 자세히 나온다. 예전에는 현실성이 없었는데 요즘에는 정교한 연산 툴로 인해 상당히 비슷한 편이다. 하지만 컴퓨터 프로그램으로 하는 만큼 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 맹신하지 말고 감정사나 에이전트같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료 정도로만 쓰길 바란다.
 

이상규 : (818)439-8949

김현숙 : (661)313-0977

글 : 이상규, 김현숙 에이전트
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