재융자(Refinance)

모기지 이자율이 계속 내려가면서 부동산 시장을 지탱해주는 큰 버팀목이 되고 있다. 이자율이 내려가면 당장 주택 소유주들이 재융자를 통해 페이먼트를 현격히 줄일 수 있고 연체 위험률 또한 줄어들어 주택 시장을 견실하게 해 주는 한 요소가 된다. 지난 10년 동안 모기지 연체 비율이 낮게 유지되었던 것도 낮은 이자율이 한목을 했기 때문이다. 이런 낮은 이자율 유지가 단지 주택 소유주들에게만 좋은 것이 아니라 융자를 해 주는 전주 즉 모기지 투자자들에게도 큰 혜택이 됐다. 연체율이 낮았다는 것은 모기지 사고가 적어졌다는 의미이고 그만큼 손해가 없이 투자 마진을 계속 잘 챙겼다는뜻이다. 부동산 시장이 계속 호황할 수 있는 데에는 낮은 이자율이 큰 역활을 한 셈이다.

지난 주 한 고객으로부터 연락이 왔다. 최근 1% 넘는 이자율 차이로 재융자를 해서 큰 절약을 할 수 있었다며 기뻐했다. 2020년 부터 불황이 시작될 것이라는 미래에 대한 염려 때문에 가계 비용에 절대적으로 많이 차지하고 있는 모기지 페이먼트를 낮추기에 주택 소유주들이 적극 나서기 시작했다. 특별히 작년 말에 5% 이상 높은 이자율로 주택을 구입을 한 주택 소유주들은 이번 기회가  재융자의 호기로 여기고 있다.

최근 재융자 모기지 이자율이 3% 중반까지 내려갔는데 올해 말까지 이자율이 계속해서 하향 유지될 것으로 예상된다.  다만 중국과의 경제 전쟁, 경기 전망에 대한 여러가지 변수로 인해 9월과 10월에는 마치 롤러 코스터처럼 이자율이 오르락 내리락 할 것으로 예상된다. 30년 고정 컨퍼밍 이자율의 경우 작년 11월 5%에 정점을 찍은 후 약 10개월만에 1.5% 이자율이 내렸다. 미국 역사상 평균 이자율이 8%임을 감안하면 3% 중반의 이자율은 아주 낮은 이자율이다. 15년 컨포밍 이자율은 3% 미만으로 모기지 금액이 많지 않다면 15년 고정 프로그램으로 재융자하는 것도 고려해 볼 만하다.

48만4,350달러 이상을 빌리는 점보 융자 이자율은 3% 초반으로 더 낮다. 보통 체이스나 웰스 파고 같은 메이저 모기지 은행의 경우 점보론 이자율이 좋다. 컨퍼밍 융자의 경우는 인터넷 모기지 회사나 작은 모기지 렌더가 메이저 은행보다 좋은 이자율을 줄 경우가 많다. 다만 각자 크레딧이나 소득, 자산에 따라 이자율이 다르므로 융자 전문가와 상의해서 나에게 좋은 이자율을 주는 융자회사를 선택한다. 

재융자를 할 때 주의할 점은 재융자 시 지불해야 하는 클로징 비용과 재융자를 해서 절감되는 페이먼트 금액을 비교 분석한다. 숨어 있는 클로징 비용이 있는 지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 또한 재융자를 하게 되면 모기지 기간이 다시 늘어 나기 때문에 이 점도 고려해 본다. 지금 지불하는 모기지 이자와 재융자된 후 지불하는 이자를 비교하여 재융자를 한 것이 손해인지 이익이 되는지 꼭 확인한다. 

재융자가 필요한 사람은 적어도 3-4년 전에 FHA 융자를 갖고 있는 주택 소유주들이다. 당시 20% 미만 금액을 다운 페이먼트를 했기 때문에 상당한 금액의 모기지 보험 금액을 지불한다. 하지만 지난 3-4년 사이에 주택 가격이 많이 올라 에퀴티가 20% 이상 넘었고 이자율이 낮아졌기 때문에 재융자를 해서 모기지 보험을 면제 받는 것이 추천한다.

 

이상규 : (818)439-8949

김현숙 : (661)313-0977


글 : 이상규, 김현숙 에이전트
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